Introduction
Depuis la crise bancaire de 2008, les prêts immobiliers ont évolué, mais cette transformation expose les particuliers à des risques majeurs. Cet article explore la contestation de la déchéance du terme, mettant en lumière la jurisprudence récente et les moyens de défense. Plongeons dans le monde complexe du droit bancaire avec l'expertise de
Me Erick Royer, avocat spécialisé à Paris.
1. Transformation des prêts immobiliers depuis 2008
Depuis la crise bancaire de 2008, les prêts immobiliers, qui, autrefois, étaient consentis sous forme d’acte sous seing privé, sont désormais, le plus souvent, consentis sous la forme d’un acte authentique.
Cette évolution est dangereuse pour les particuliers ou les SCI qui souscrivent à un contrat de prêt immobilier dans la mesure où, alors qu’avant, la banque devait obtenir une condamnation définitive devant un Tribunal pour poursuivre la saisie immobilière du bien, aujourd’hui, elle peut prononcer la déchéance du terme à compter d’une ou deux échéances de prêt impayées et initier, dans les semaines ou mois qui suivent une procédure de saisie immobilière.
Le particulier ou la SCI qui, traversant une période de difficulté financière, comptait sur un retour à meilleure fortune à terme, se retrouve généralement pris de court et ce d’autant que la plupart des établissement bancaires refusent de revenir sur une déchéance du terme d’un prêt immobilier prononcé.
2. Initier la contestation de la déchéance du terme
Face à une déchéance du terme prononcée par l’établissement bancaire, le débiteur diligent a toujours l’initiative d’assigner en premier son établissement bancaire aux fins de contestations de ladite déchéance du terme.
La plupart du temps, il subit, à l’initiative de la banque, ou de l’organisme de caution, soit une procédure aux fins de condamnation devant un tribunal soit, désormais dans la plupart des cas, une procédure de saisie immobilière qui commence par la délivrance d’un commandemant aux fins de saisie immobilière.
Pour comprendre comment cela peut être réalisé efficacement,
consultez l'expertise de
Me Erick Royer en droit bancaire.
3. Moyens de défense : Contestation de la déchéance du terme
L’un des moyens de défense est de contester la déchéance du terme.
Aujourd’hui, la jurisprudence impose préalablement au prononcé de la déchéance du terme l’envoi d’une mise en demeure restait sans effet en précisant le délai que dispose le débiteur pour y faire obstacle (Cour de cassation, 1ère Chambre civile, 3 juin 2015, n°14-15.655 ; Cour de cassation, 1ère Chambre civile, 22 juin 2017, n°13-18.363 ; Cour de cassation, 1ère Chambre civile, 6 décembre 2017, n°16-19.914).
La jurisprudence récente est venue s’intéresser au délai existant entre la mise en demeure préalable et le prononcé de la déchéance du terme au travers du droit de la consommation et de la notion de déséquilibre significatif.
Ainsi, un arrêt récent rendu par la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation en date du 22 mars 2023 (21-16.0044, publié au Bulletin) a rappelé que :
« Crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable. Une telle clause est abusive au sens de l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 ».
Plus précisément dans cet arrêt didactique, la Haute juridiction expose que :
Vu l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 :
11. Selon ce texte, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
12. Par arrêt du 26 janvier 2017 (C-421/14), la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que l’article 3, paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.
13. Par arrêt du 8 décembre 2022 (C-600/21), elle a dit pour droit que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle.
14. Pour exclure le caractère abusif de la clause stipulant la résiliation de plein droit du contrat de prêt, huit jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, en cas de défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date ou de toute somme avancée par le prêteur, l’arrêt retient que la déchéance du terme a été prononcée après une mise en demeure restée sans effet précisant le délai dont les emprunteurs disposaient pour y faire obstacle et que la clause prévoyait la sanction du non-respect de l’obligation principale du contrat de prêt, conformément au mécanisme de la clause résolutoire.
15. En statuant ainsi, alors que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »
4. Application de la notion de déséquilibre significatif
Pour mémoire, la notion de déséquilibre significatif est non seulement présente dans le Code de la consommation (article L.132-1 du Code de la consommation) mais également dans le Code de commerce (article L.442-1 du Code de commerce) et dans le Code civil (article 1171 du Code civil).
Cela signifierait donc que les SCI, généralement exclues du champ du droit de la consommation, pourraient revendiquer une protection sur le fondement de la notion de déséquilibre significatif.
5. Jugement récent confirmant la nouvelle position jurisprudentielle
Un jugement récent obtenu par le cabinet ROYER AVOCATS, est venu confirmer cette nouvelle position jurisprudentielle dans la mesure où un jugement rendu par un Tribunal judiciaire de Meaux (1ère Chambre) en date du 18 janvier 2024 est venu réputer non-écrite une clause de déchéance du terme fixant un préavis de 15 jours.
Conclusion
En conclusion, la contestation de la déchéance du terme requiert une compréhension approfondie de la jurisprudence et des moyens de défense disponibles. Me Erick Royer, avocat spécialisé en droit bancaire à Paris, offre son expertise pour vous accompagner dans ces situations délicates. N'hésitez pas à
solliciter l'assistance du cabinet ROYER AVOCATS pour toute problématique liée à ces questions juridiques.
