Se défendre contre la caution professionnelle d’un prêt immobilier

Depuis la crise bancaire de 2008, les prêts immobiliers, autrefois consentis sous forme d’acte sous seing privé, sont désormais, le plus souvent, consentis sous la forme d’un acte authentique.

Cette évolution est dangereuse pour les particuliers ou les SCI qui souscrivent un contrat de prêt immobilier. Avant, la banque devait obtenir une condamnation définitive devant un Tribunal pour poursuivre la saisie immobilière du bien. Aujourd’hui, elle peut prononcer la déchéance du terme à compter d’une ou deux échéances de prêt impayées et initier, dans les semaines ou mois qui suivent, une procédure de saisie immobilière. Pour en savoir plus sur ce point, voir notre article sur l’ annulation d’une clause de déchéance du terme d’un prêt immobilier.

Le prêt garanti par une caution professionnelle : Crédit Logement, CEGC

Il arrive que le prêt soit garanti non pas par les classiques privilèges de prêteur de deniers et inscription conventionnelle, mais par un organisme de caution professionnelle de type CRÉDIT LOGEMENT ou COMPAGNIE EUROPÉENNE DES CAUTIONS (CEGC).

Une fois la déchéance prononcée par la banque, celle-ci va actionner, généralement assez rapidement, la caution, qui lui paiera le solde du capital déchu. La caution devient ainsi le créancier principal du débiteur du prêt et agit à son encontre par le biais d’une quittance subrogative, en exerçant son recours personnel.

Le particulier ou la SCI qui, traversant une période de difficulté financière, comptait sur un retour à meilleure fortune à terme, se retrouve généralement pris de court. D’autant que la plupart des établissements bancaires refusent de revenir sur une déchéance du terme d’un prêt immobilier prononcée.

Réagir dans les huit jours au premier courrier de la caution

Dans la plupart des cas, le débiteur reçoit un courrier de la caution l’informant de son intention de payer la banque. Quelques semaines après, un second courrier l’informe de son changement de créancier, lequel réclame le paiement intégral.

En pratique, les débiteurs optent généralement pour la politique de l’autruche. Or le meilleur conseil est de répondre, généralement dans les huit jours de la réception du premier courrier de la caution, en indiquant qu’il existe des motifs de contestation de la déchéance du terme du prêt réalisée par la banque.

Comme souvent, la meilleure défense est l’attaque. Il est important de prendre l’initiative, dans un premier temps, par une réponse circonstanciée par voie de lettre recommandée avec accusé de réception, puis par une action judiciaire contre la banque et la caution.

Si la caution a assigné le débiteur devant un Tribunal, il est également possible d’assigner la banque en intervention forcée et garantie, et de former des demandes reconventionnelles en défense.

Deux moyens de défense tirés de l’article 2308 du Code civil

Sur le fond, on identifie deux moyens de défense contre la caution, tirés de l’analyse de l’ancien article 2308 du Code civil, en son alinéa 2, qui dispose que :

« Lorsque la caution aura payé sans être poursuivie et sans avoir averti le débiteur principal, elle n'aura point de recours contre lui dans le cas où, au moment du paiement, ce débiteur aurait eu des moyens pour faire déclarer la dette éteinte ; sauf son action en répétition contre le créancier. »

1. Sur l’absence de poursuite valable au sens de l’article 2308 du Code civil

En application de l’article 2308 du Code civil, la jurisprudence sanctionne les cautions qui ont réglé le créancier en l’absence de poursuite valable. Ainsi, la Cour d’appel d’Angers rappelle que l’article 2308 du Code civil prive la caution de son recours personnel si elle a payé sans être poursuivie par le créancier et sans avoir averti le débiteur, alors que celui-ci aurait disposé de moyens pour faire déclarer la dette éteinte.

La Cour de cassation (9 septembre 2020, 19-14.568) valide la qualification de paiement sans poursuite, en relevant que :

« la cour d'appel en a déduit, à bon droit, qu'en l'absence d'information préalable des emprunteurs conformément aux dispositions de l'article 2308 du code civil, la caution avait manqué à ses obligations à leur égard et devait être déchue de son droit à remboursement à hauteur des sommes que ces derniers n'auraient pas eu à acquitter »

et que « la caution a désintéressé la banque à la suite de la présentation d'une lettre de sa part, l'engageant à la tenir informée de sa décision à la suite d'impayés des emprunteurs », ce qui ne suffisait pas à caractériser une poursuite.

De plus, la Cour d’appel d’Amiens (6 décembre 2022, n° 21/00484) juge que :

« La production de quittances subrogatives par la SA Crédit logement atteste de la réalisation de ces paiements par l'intimée, mais ne prouve pas l'engagement préalable de poursuites à son égard par le Crédit du Nord, étant souligné qu'aucune lettre du créancier principal l'informant qu'il la poursuit en sa qualité de caution n'est produite en l'espèce. Il s'ensuit que la SA Crédit logement, ès qualités de caution, a payé le prêteur sur sa demande à plusieurs reprises sans avoir été poursuivie par ce dernier. »

Pour être complet, et a contrario, la Cour de cassation (23 novembre 2022, 18-19.185) valide l’appréciation d’une Cour d’appel ayant retenu que des courriels et un recommandé de la banque « emportaient mise en demeure de payer » suffisaient, « par ce seul motif », à écarter l’application de l’article 2308, alinéa 2, ancien.

Enfin, la Cour d’appel de Nîmes (6 avril 2009, 08/04743) a jugé qu’une lettre recommandée par laquelle la banque réclame à la caution le respect de son engagement dans un délai déterminé constitue une « poursuite », de sorte que la caution conserve son recours.

2. Sur l’information du débiteur

En application de l’article 2308 du Code civil, il est constant qu’une caution peut être déchue de son droit à remboursement contre le débiteur principal si elle n’a pas informé ce dernier de son paiement, alors que le débiteur disposait de moyens de défense.

Ainsi, par un arrêt de la première chambre civile du 20 février 2019 (n° 17-27963), la Cour de cassation a reconnu la faute du CRÉDIT LOGEMENT pour avoir réglé de façon prématurée la dette des débiteurs, sans laisser le temps suffisant pour permettre aux débiteurs d’opposer à la banque leurs contestations :

« Mais attendu qu'après avoir constaté que la caution a payé la créance à la banque le 28 octobre 2013 sans justifier avoir été poursuivie par cette dernière, l'arrêt relève qu'elle a adressé, le 22 octobre 2013, une lettre recommandée à Mme W... portant réclamation de la somme de 141 856,38 euros, mais que l'avis de réception mentionnait le 11 décembre 2013 comme date de distribution à Mme W... qui n'a donc pas été avertie du paiement qu'elle envisageait d'effectuer ; que la cour d'appel en a exactement déduit que la caution, qui avait effectué le paiement à l'insu de Mme W..., et alors que celle-ci était en mesure d'opposer utilement à la banque, pour y faire obstacle, un moyen de droit tiré notamment de l'irrégularité de la déchéance du terme, se trouvait privée de son recours contre la débitrice ; que le moyen, inopérant en sa première branche en ce qu'il critique des motifs erronés mais surabondants, n'est pas fondé en sa seconde. »

Cet argument a été repris récemment par la Cour d’appel d’Angers, le 28 janvier 2020 (n° 16/02915), qui a même condamné le CRÉDIT LOGEMENT à verser la somme de 40 000 € aux débiteurs :

« Le CRÉDIT LOGEMENT qui n’a pas permis aux emprunteurs d’opposer cette exception au prêteur a commis une faute et il doit être condamné à réparer le préjudice en résultant ; il doit être condamné en réparation au paiement de 40 000 € à Monsieur X… et à Madame Y... »

Bien plus, un arrêt rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation le 9 septembre 2020 (n° 19-14.568), publié au Bulletin, a rejeté un pourvoi formé contre un arrêt qui avait constaté que :

« La caution a désintéressé la banque à la suite de la présentation d’une lettre de sa part, l’engageant à la tenir informée de sa décision à la suite d’impayés des emprunteurs, et qu’elle n’a pas averti de cette sollicitation ces derniers qui disposaient alors d’un moyen de nullité permettant d’invalider partiellement leur obligation principale de remboursement. »

« Ayant ainsi procédé à la recherche prétendument omise, sans dénaturer la lettre adressée par la banque à la caution, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, qu'en l'absence d'information préalable des emprunteurs conformément aux dispositions de l'article 2308 du code civil, la caution avait manqué à ses obligations à leur égard et devait être déchue de son droit à remboursement à hauteur des sommes que ces derniers n'auraient pas eu à acquitter. »

La spécificité de cet arrêt réside dans le fait que les moyens de défense du débiteur principal peuvent être partiels : un moyen de défense permettant d’invalider partiellement l’obligation de remboursement peut permettre au débiteur principal d’échapper à la demande de paiement de la caution.

De la même façon, la Cour de cassation (première chambre civile, 24 mars 2021, 19-24.484, publié au Bulletin) a précisé que la caution qui a payé sans être poursuivie et sans avoir averti le débiteur principal se trouve privée de son recours contre le débiteur si ce dernier avait des moyens pour faire déclarer la dette éteinte, notamment en raison de l'irrégularité de la déchéance du terme.

En dernier lieu, dans un arrêt du 18 septembre 2024 (n° 22-22.747), la Cour de cassation a considéré que :

« Vu les articles 2305 et 2308, alinéa 2, du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 : 5. Il résulte de ces textes que lorsque la caution a payé sans être poursuivie et sans avoir averti le débiteur principal, elle n'a point de recours contre lui dans le cas où, au moment du paiement, ce débiteur aurait eu des moyens pour faire déclarer la dette éteinte, sauf son action en répétition contre le créancier. 6. Pour condamner l'emprunteuse à payer à la caution les sommes réglées à la banque et rejeter sa demande de dommages et intérêts, l'arrêt retient que la nature personnelle du recours de la caution en ce qui concerne les sommes acquittées auprès de la banque ne permet pas à la débitrice de lui opposer les fautes imputables à la banque telles que l'absence d'indication du taux de période sur l'offre de prêt et que l'emprunteuse avait été avertie par la caution du paiement à intervenir. 7. En se déterminant ainsi, alors que le moyen que l'emprunteuse aurait pu opposer à la banque était de nature à faire éteindre partiellement sa dette, et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'emprunteuse avait bénéficié d'un délai suffisant entre la première présentation de la lettre de la caution le 23 décembre 2017 et le paiement constaté par la quittance subrogative du 3 janvier 2018, pour informer la caution des moyens dont elle disposait pour faire échec à la demande de la banque, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. »

Enfin, il convient de rappeler qu’il est constant pour la Cour de cassation (chambre commerciale, 19 décembre 2006, 04-15.818) qu’une caution qui aurait payé le créancier en ayant été préalablement informée par le débiteur de l’existence d’une contestation ou d’une opposition à paiement, et en dépit d’une interdiction expresse, engage sa responsabilité à l’égard du débiteur.

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Clara Henriques Dias et Erick Royer